Räumungsklagen

Vertretung in Zusammenhang mit Kündigungen und Räumungsklagen

Einer der Kernschwerpunkte unserer Tätigkeit im Mietrecht ist die Beratung und Vertretung in  Zusammenhang mit der Beendigung / Kündigung von Mietverhältnissen. Wir beraten und vertreten Mieter und Vermieter bei allen diesbezüglich auftretenden Fragen.

Wir erstellen für Vermieter rechtssichere Kündigungen und setzen diese erforderlichenfalls auch vor Gericht im Wege einer Räumungsklage durch. Gerade bei Eigenbedarfskündigungen sollte unbedingt bereits im Zuge der Erstellung der Kündigung ein Rechtsanwalt eingeschaltet werden. Denn die Anforderungen, die der Bundesgerichtshof an die Begründung des Eigenbedarfs bereits im Kündigungsschreiben stellt, sind hoch. Nur den wenigsten Nichtjuristen gelingt es, eine wirksame Eigenbedarfskündigung zu formulieren. Wird dies erst beim vermeintlichen Auszugstermin bemerkt und zieht der Mieter nicht freiwillig aus, so hat dies die missliche Folge, dass dann die Kündigung erneut ausgesprochen werden muss - unter erneuter Einhaltung der vollen Kündigungsfrist.

Auf Mieterseite wehren wir ungerechtfertigte Kündigungen ab, vertreten vor Gericht und verhandeln, falls erforderlich, über "Umzugskostenbeihilfen" und Räumungsfristen.

Wir führen aufgrund unserer Spezialisierung täglich derartige Verfahren.

Fristlose Kündigungen

Ein Mietverhältnis kann von beiden Vertragsparteien fristlos aus wichtigem Grund gekündigt werden. Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos kündigen. Dies gilt für alle Mietverträge, auch für befristete Verträge oder Zeitmietverträge. Besteht der wichtige Grund in einer Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag so ist die Kündigung in aller Regel aber erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist zulässig ( § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB).
Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

• dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird,
• der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder
• der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Der häufigste Grund für eine fristlose Kündigung ist der des Zahlungsverzugs. Hier ist zu beachten, dass im Rahmen des Wohnraummietrechts eine fristlose Kündigung aufgrund Zahlungsverzugs durch eine vollständige Nachzahlung der offen stehenden Mietforderungen einmalig geheilt werden kann. Eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ist aber z.B. auch dann möglich, wenn der Mieter trotz Abmahnung in nicht hinnehmbarer Art und Weise unregelmäßig seine Miete bezahlt.

Auf Mieterseite gibt es im Falle einer fristlosen Kündigung gibt es verschiedene Möglichkeiten, sich zu verteidigen. Hierzu ist eine umfangreiche Rechtsprechung entwickelt worden. Wir prüfen jegliche Einwendungs-und Verteidigungsmöglichkeiten gegen fristlose Kündigungen.

Schließlich ist zu beachten, dass das Recht zur Kündigung innerhalb angemessener Frist ausgeübt werden muss, nachdem der Berechtigte davon Kenntnis erlangt. Eine außerordentliche Kündigung kann dabei nicht auf Vorfälle gestützt werden, die zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung mehr als ein halbes Jahr zurückliegen, siehe OLG München, Urteil vom 22. Februar 2001, Az: 3 U 5169/00. BGH NJW 1982, 2432, und BGH NJW 85, 1894. In der Regel sollte eine Überlegungszeit von 2 Tage bis 2 Wochen ausreichend sein.
 

Ordentliche Kündigungen

Ein Mietverhältnis kann auch durch die ordentliche Kündigung von beiden Vertragsparteien beendet werden. Es bestehen jedoch unterschiedliche Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter. Der Mieter kann, solange nicht das Recht zur Kündigung vertraglich für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen wurde, das Mietverhältnis jederzeit durch eine ordentliche Kündigung mit einer kurzen Frist (Kündigung zum 3. Werktag mit Ablauf des übernächsten Monats) beenden.
 
Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses ist anzunehmen, wenn

• der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat, z.B. fortlaufend unregelmäßige Mietzahlungen, wiederholte Belästigungen, Beleidigungen, Zahlungsverzug, fortgesetzte Beschädigung der Mietsache et cetera
• der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (Eigenbedarf) oder
• der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; dies betrifft insbesondere die Modernisierungsfälle, wenn durch die Kündigung und die damit leerstehende Immobilie ein höherer Verkaufs-Erlös erzielt werden kann, wenn das Haus abgerissen wird, wenn Wohnungen zusammengelegt werden sollen oder die Grundrisse grundlegend geändert werden sollen, etc.

Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben genau und detailliert anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, wenn sie nachträglich entstanden sind. Lediglich Konkretisierung bzw. Präzisierung der Gründe ist nachträglich möglich.

Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.
 

Räumung

Die Räumung einer Wohnung kann zwangsweise durchgesetzt werden, sofern ein entsprechender rechtskräftiger Titel (gerichtliches Urteil, gerichtliche Vergleich, vollstreckbare Urkunde) in vollstreckbarer Form vorliegt.
Die Räumung einer Wohnung kann mit Rechtsbehelfen wie z.B. des Räumungsschutzantrags oder im Verfahren der Antrag auf Erteilung einer Räumungsfrist verhindert bzw. verzögert werden. Es lohnt sich in jedem Falle, die Möglichkeiten einer Verteidigung gegen eine Räumung prüfen zu lassen, da ein Umzug mit hohen Kosten verbunden ist.

Häufig sind Räumungsbegehren unbegründet oder unsubstantiiert und insoweit ist auf beiden Seiten, also von Seiten des Vermieters und des Mieters anwaltlicher Beistand erforderlich.

Wenn Sie über eine Rechtschutzversicherung verfügen und Mieter- oder Vermieterrechtschutz für das Objekt besteht, rechnen wir gerne mit dieser direkt ab. Es ist nicht erforderlich, dass Sie die Kostenübernahme vorab mit dieser klären. Dies erledigen wir selbstverständlich gerne für Sie.

Wenn Sie keine Rechtschutzversicherung haben, aber auch nicht über ausreichende finanzielle Mittel verfügen, um einen Prozess zu finanzieren, gibt es die Möglichkeit, Prozesskostenhilfe für Sie zu beantragen. Den Antrag stellen wir gerne für Sie. Wir benötigen hierzu lediglich eine Auskunft über Ihre persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse. Ein entsprechendes Formular finden Sie in unserem Downloadbereich.